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【休闲农业实战系列】场地选择,建设用地需求与用地规模控制

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一、场地选择:这里的场地讲的是项目区域内的坡度、坡向、竖向变化、水资源分布等。作为经营者要考虑未来的集中建设需求,景观活动空间需求,水土复合利用需求,景区动线道路建设需求,内部种植体系构造需求。过陡不安全不宜,易发生水患不宜,日照不足不宜,不具备活动空间不宜,水源不足不宜,见草不见树不宜。这六不宜是我们总结的,有的可以通过人为补充,但过陡区域,人力不可为还是放弃吧。
 
二、建设用地是休闲农业乡村旅游的瓶颈但又是必要配套,如何破题。
日常实践中遇到的最多的问题就是建设用地问题,最近三年土地红线越发严格管理,项目地往往缺乏建设用地,但项目必要的接待服务设施又是必须的。我们总结了几个字:
一曰调----通过规划从新划分土地性质,将传统的一般农田、边坡田、非国有保护林进行局部整理向建设用地转换,尤其是最近两年出台的集体建设用地入市为解决建设用地提供了新的思路。
二曰巧:利用可移动式房车,树屋,可移动组装式膜建筑等方式回避相关规定。基本原则就是不触碰土地保护红线(不硬化基本农田、不挪用基本农田指标)解决建设用地问题。
三、为什么要考虑用地规模控制:
看了很多农业项目,很多失败的农业项目具有相同特征,规模过大同时没有完成终端销售渠道建设,受农产品价格波动影响大,投资额大又没有完成1+3产业融合发展,造成低效。财务成本、生产成本、市场风险、发展模式共同造就大量的资金浪费与沉淀。
近十年的市场实践我们发现将项目面积控制在1500亩到2500亩的内生型农业消费性休闲农业项目是最容易赚钱的。以1500亩的庄园为例,休闲用地、景观水面、复合效应花田(既是景观的花,同时也要具备其它经济效益)、道路、停车场、服务区合计不超过用地的30%。
剩下1000亩为种植面积,种植区要考虑果园、杂粮、蔬菜、农业小型科普园、老人健康园地、可进行加工转化产品的种植、可进行体验式活动的产品种植……只有让种植有目的,让营销融入种植,让体验目标是种植。种植才是内生的,高效的,才是投资人期望的现代休闲农业。